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Le Pinel est terminé : vous ne pouvez plus investir dans ce dispositif depuis le 1er janvier 2025. Pour un investissement locatif neuf en 2026, le dispositif ouvert est le Jeanbrun, qui prend la suite. D'autres solutions existent selon votre projet : LMNP, déficit foncier, Loc'Avantages, Denormandie ou PTZ pour votre résidence principale.
Le Jeanbrun, le successeur direct
L'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) institue le Jeanbrun. Il est en vigueur depuis le 21 février 2026 et ouvert jusqu'au 31 décembre 2028 pour vos acquisitions.
Contrairement au Pinel, qui était une réduction d'impôt, le Jeanbrun fonctionne par amortissement déduit de vos loyers imposables. Vous acquérez un logement collectif, neuf ou rénové, que vous donnez nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 9 ans.
Combien vous déduisez chaque année
- 80 % du prix net de frais sert de base amortissable (le terrain forfaitisé à 20 % n'est pas amorti).
- 3,5 % par an en loyer intermédiaire neuf, 4,5 % en social, 5,5 % en très social.
- 8 000 € de déduction maximale annuelle et par foyer fiscal dans le cadre intermédiaire.
- 10 000 € soit 12 000 € lorsque 50 % au moins des recettes brutes des biens amortis relèvent de logements sociaux ou très sociaux.
250 000 € × 80 % = 200 000 €
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € d'amortissement annuel
Le plafond de loyer intermédiaire 2026 reprend le barème de l'ancien Pinel : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en B1, 10,26 € en B2/C. L'éligibilité n'est pas liée à la zone ; celle-ci détermine les plafonds de loyer et de ressources.
Le Super Jeanbrun (LLI), à vérifier
Certaines résidences sont aussi ouvertes au logement locatif intermédiaire (LLI), un montage qui peut se combiner avec le Jeanbrun. Un conseiller vérifie si cela convient à votre projet.
Pour aller plus loin : la loi Jeanbrun en détail et le LLI en clair.
Le LLI, à combiner
Le logement locatif intermédiaire est un dispositif où une personne morale achète le bien. Une SCI à l'impôt sur le revenu (non soumise à l'IS) permet de cumuler le LLI avec le Jeanbrun.
- Zones : A bis, A ou B1 (plus quelques périmètres particuliers).
- Loyers : mêmes plafonds intermédiaires que le Jeanbrun.
- Mixité : portée par le promoteur, à vérifier au cas par cas.
Le montage « Super Jeanbrun » (Jeanbrun + LLI) peut être envisagé après vérification de l'agrément du programme. Un conseiller vérifie si cela convient à votre projet.
Voir le LLI, en clair.
Le LMNP, et le projet de loi 2027
Le LMNP (location meublée non professionnelle) existe toujours en 2026. Vous louez meublé, ce qui est exclu du Jeanbrun (location nue obligatoire).
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025. Les prélèvements sociaux sont de 18,6 % sur le LMNP, contre 17,2 % sur les revenus fonciers du Jeanbrun.
Ce que le PLF 2027 prévoit
Le projet de loi de finances pour 2027 (dépôt du 1er octobre 2026, article 7) prévoit, s'il est adopté en l'état, un plafonnement de l'amortissement des murs à 2,5 % et 7 000 € par an. La possibilité de reporter les amortissements non pris en charge disparaîtrait pour les closements d'exercice postérieurs au 1er janvier 2027.
Comparer : Jeanbrun ou LMNP.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est une règle de droit commun : vos charges (intérêts, travaux) dépassant les loyers créent un déficit. Il est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Intérêts d'emprunt : imputables seulement sur les revenus fonciers.
- Reste du déficit : reportable 10 ans.
- 21 400 € si travaux de rénovation énergétique, prolongé jusqu'au 31/12/2027.
Dans le Jeanbrun, l'amortissement entre dans le résultat foncier. Selon la lecture majoritaire de la doctrine (confiance moyenne), il peut créer un déficit imputable.
Il convient toujours de procéder à une analyse individualisée.
Voir le déficit foncier expliqué et Jeanbrun ou déficit foncier.
Loc'Avantages et Denormandie pour l'ancien
Loc'Avantages réduit votre impôt contre un loyer décoté, avec convention Anah de 6 ans. Les demandes sont ouvertes jusqu'au 31 décembre 2027.
- Décote : 15 % intermédiaire, 30 % social, 45 % très social avec intermédiation locative.
- Réduction : 15 % à 65 % des revenus bruts selon la catégorie et l'intermédiation.
- Plafonds par commune servant aussi au Jeanbrun social et très social.
Le Denormandie court jusqu'au 31 décembre 2027 : logement ancien avec travaux d'au moins 25 % du coût total. Le Jeanbrun ancien exige 30 % de travaux et un DPE A ou B, et est incompatible avec le Denormandie.
Liens : Loc'Avantages et le Denormandie.
Et pour sa résidence principale : le PTZ
L'acquisition de votre résidence principale est finançable par le PTZ à condition d'être primo-accédant. Ce n'est pas un outil d'investissement locatif, mais il complète votre stratégie patrimoniale.
- Toutes zones en neuf, collectif et maison, offres jusqu'au 31/12/2027.
- Quotité collectif neuf : 50 % (T1), 40 % (T2-T3), 20 % (T4).
- Projet 2027 : ouverture aux ménages avec enfant de moins de 3 ans, sous conditions.
La prolongation du PTZ court jusqu'au 31 décembre 2027 (offres émises). Voir le PTZ en 2026.