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En 2026, le LMNP est toujours disponible, toutefois sa réglementation évolue : à compter de 2025, la plus-value intègre les amortissements déduits. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit un plafonnement de l'amortissement des murs, s'il est adopté en l'état.
Le LMNP en deux phrases
Le LMNP (location meublée non professionnelle) permet de louer un logement meublé et de déduire les charges, dont l'amortissement du bien et du mobilier. Il existe toujours en 2026, contrairement au Pinel qui est terminé depuis le 1er janvier 2025.
Ce qu'il faut retenir sur le LMNP aujourd'hui
- Ouvert : le dispositif n'est pas supprimé en 2026.
- Réel : le régime réel est le plus utilisé pour déduire les amortissements.
- Meublé : le bien doit être loué meublé, avec les équipements minimaux.
Ce qui a changé en 2025 et 2026
Depuis la loi de finances pour 2025 (art. 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025), le calcul de la plus-value réintègre les amortissements déduits pour toute cession postérieure au 15 février 2025. Cette règle s'applique aux loueurs en meublé non professionnels au régime réel.
La réintégration, pas à pas
Avant 2025, l'amortissement abaissait le résultat foncier chaque année. Lors de la cession, on déterminait la plus-value à partir du prix d'acquisition diminué des amortissements déduits.
Base plus-value avant 2025 = 200 000 − 40 000 = 160 000 €
Depuis 15/02/2025 : réintégration = 200 000 € (amortissements ajoutés au calcul)
Les prélèvements sociaux du LMNP sont passés à 18,6 % avec la LFSS 2026. Le Jeanbrun, lui, reste soumis aux prélèvements fonciers de 17,2 %.
Ce qu'il faut savoir avant de vendre
- Réintégration : les amortissements comptent de nouveau dans la plus-value.
- Exclusions : selon les cabinets, résidences de services et travaux de construction exclus.
- Étude : un examen individuel s'impose, un conseiller indépendant est en mesure de vous accompagner.
Ce que prévoit le PLF 2027
Le texte du PLF 2027 (n° 3210, déposé le 1er octobre 2026, article 7) entend limiter l'amortissement des murs en LMNP. S'il est adopté en l'état, le plafond serait de 2,5 % par an et 7 000 € maximum par foyer fiscal.
| Mesure projetée | Contenu | Exception |
|---|---|---|
| Murs LMNP | 2,5 % / an, 7 000 € max | Meublé tourisme : 1,5 %, 5 000 € |
| Report des amortissements | Supprimé pour exercices clos après 01/01/2027 | Stock 2026 utilisable jusqu'au 31/12/2036 |
Le stock avant 2027 préservé
Selon le projet, les amortissements en report au 31 décembre 2026 conservent leur déductibilité jusqu'au 31 décembre 2036, plafonnée à la moitié du résultat imposable. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD seraient exclues du plafond.
Les dates du projet
- 01/10/2026 : dépôt du PLF 2027 à l'Assemblée.
- Décembre 2026 : vote définitif attendu.
- 01/01/2027 : application si le texte est adopté en l'état.
Meublé ou nu en Jeanbrun : la question à se poser
Le Jeanbrun, ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, fonctionne en location nue avec amortissement déduit des revenus fonciers. Contrairement au LMNP, il ne permet pas la location meublée.
Choisir selon votre projet
- LMNP : vous voulez louer meublé, souplesse d'usage.
- Jeanbrun : vous visez un amortissement en nu, sur bien collectif neuf ou ancien rénové.
- Combiner : impossible sur le même logement, les régimes s'excluent.
Pour un investissement neuf en 2026, le Jeanbrun est le dispositif fiscal ouvert. Certaines résidences du catalogue sont aussi ouvertes au LLI, un montage qui peut se combiner avec le Jeanbrun ; un conseiller vérifie s'il convient.
Un exemple de calcul Jeanbrun
Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 €
Amortissement annuel intermédiaire = 200 000 × 3,5 % = 7 000 €
Plafond 8 000 € non dépassé : 7 000 € déduits par an
Le LMNP ancien permettait des montages meublés que le Jeanbrun ne couvre pas. Votre choix dépend de votre gestion et de votre fiscalité : nous vous proposons d'être rappelé par un conseiller pour affiner le projet.