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Vous possédez un logement Pinel acheté avant 2025 : vous gardez votre réduction d'impôt jusqu'au terme de votre engagement. Après cette date, vous revendez librement, sans rien rembourser. Avant, la vente entraîne en principe la reprise de la réduction, sauf exceptions prévues par la loi.
Après l'engagement
La fin de votre engagement Pinel libère le bien. Vous le revendez aux conditions du marché, comme tout appartement en location.
Vous pouvez aussi prolonger la location par périodes de 3 ans, selon les règles du Pinel (art. 199 novovicies, CGI). Le texte ne fixe pas de date limite à cette prorogation pour les investisseurs existants.
- 6 ans : prolongation possible 2 fois (3 % puis 2 % du prix en 2024).
- 9 ans : 1 seule prolongation (2 % du prix en 2024).
- Loyer : doit rester sous les plafonds du bail Pinel en cours.
La revente après engagement, pas de mauvaise surprise
Le prix de cession suit le droit commun. Aucune reprise fiscale n'est due, car vos engagements sont respectés jusqu'au bout.
Avant l'engagement : la règle et ses exceptions
Vendre pendant l'engagement fait l'objet d'une reprise de la réduction au titre de l'année de rupture (art. 199 novovicies, XI-A, CGI). Cette reprise concerne l'intégralité de l'avantage obtenu.
Les trois exceptions où vous ne remboursez rien
La loi prévoit des cas de force majeure. Aucune reprise n'est appliquée si la vente intervient pour l'un de ces motifs (art. 199 novovicies, XI-B).
- Invalidité de 2e ou 3e catégorie du contribuable ou de son conjoint.
- Licenciement du contribuable ou de son conjoint.
- Décès du contribuable ou d'un membre du couple.
Comment se calcule la reprise
Le montant à réintégrer est celui de la réduction déjà accordée. Il est imposé au système du quotient, divisé puis multiplié par le nombre d'années, pour éviter une hausse brutale d'impôt.
| Année d'achat | Engagement 9 ans | Taux | Réduction sur 250 000 € |
|---|---|---|---|
| 2024 | 9 ans | 12 % | 30 000 € |
| 2023 | 9 ans | 15 % | 37 500 € |
| Avant 2023 | 9 ans | 18 % | 45 000 € |
Réinvestir le produit de la vente
Le produit de la vente de votre logement Pinel peut financer un nouvel investissement. À compter du 21 février 2026, c'est le mécanisme Jeanbrun qui succède pour le neuf (loi n° 2026-103, art. 47).
- Évaluez le capital libéré après remboursement du crédit.
- Vérifiez l'éligibilité Jeanbrun (collectif, location nue 9 ans).
- Contactez un conseiller pour affiner votre projet.
Le Jeanbrun fonctionne par amortissement déduit des loyers, et non par réduction d'impôt comme le Pinel. L'éligibilité n'est pas soumise à la zone, celle-ci détermine le plafond de loyer.
Pour une étude adaptée à votre situation, nous vous invitons à consulter aussi un tiers indépendant (notaire, avocat, CGP).