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Le dispositif Pinel a pris fin : à compter du 1er janvier 2025, tout investissement au titre de ce régime vous est interdit. Pour un achat locatif neuf en 2026, le dispositif ouvert est le Jeanbrun, en vigueur du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Ces comparatifs mettent côte à côte les règles officielles pour vous faire gagner du temps.
Pinel et Jeanbrun
Une réduction d'impôt caractérisait le Pinel ; le Jeanbrun repose sur un amortissement soustrait à vos loyers imposables. Les investisseurs ayant acheté avant fin 2024 gardent leur réduction jusqu'au bout de leur engagement.
Ce qui change concrètement pour vous
- Nature : réduction d'impôt (Pinel) contre amortissement des revenus fonciers (Jeanbrun).
- Zones Restriction du Pinel aux zones A bis, A et B1 ; ouverture du Jeanbrun sur tout le territoire, la zone déterminant plafonds de loyer et de ressources.
- Plafond : 300 000 € par an en Pinel contre 8 000 € d'amortissement annuel par foyer en Jeanbrun.
- Durée : 6 ou 9 ans pour le Pinel ; 9 ans minimum pour le Jeanbrun.
| Point | Pinel (2024) | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Avantage | 12 % du prix (9 ans) | 3,5 %/an sur 80 % du prix |
| Achat ouvert | Jusqu'au 31/12/2024 | 21/02/2026 au 31/12/2028 |
| Biens | Neuf collectif | Logement collectif neuf ou ancien avec travaux d’au moins 30 % de la valeur et DPE A ou B
Le barème du loyer intermédiaire 2026 (14,64 €/m² en zone A) identique à l'ex-Pinel, est appliqué aujourd'hui par le Jeanbrun. Détail sur la page Pinel et Jeanbrun.
Jeanbrun et LMNP
Le LMNP existe toujours, en location meublée. Le Jeanbrun est en location nue, régime réel obligatoire.
Votre choix dépend de votre gestion et de votre fiscalité.
Nus ou meublé : deux logiques
- Jeanbrun : amortissement sur 80 % du prix net de frais, loyer nu plafonné.
- LMNP : amortissement des murs et mobilier, prélèvements sociaux à 18,6 %.
- PS : 17,2 % sur le Jeanbrun (foncier), 18,6 % sur le LMNP (2026).
Pour peser les options, voyez le comparatif Jeanbrun ou LMNP.
Jeanbrun et déficit foncier
Le déficit foncier est un droit commun : vous déduisez vos charges d'un bien existant. Le Jeanbrun ajoute un amortissement sur un bien neuf ou rénové.
Deux chemins, un même régime réel
- Déficit foncier : jusqu’à 10 700 €/an imputables au revenu global, hors part liée aux intérêts d’emprunt ; solde reportable 10 ans.
- Jeanbrun : l'amortissement entre dans le résultat foncier, selon la doctrine majoritaire.
- Combiner : possible sur un même bien Jeanbrun si les charges créent un déficit.
Le plafond de 21 400 € pour rénovation énergétique court jusqu'au 31/12/2027. Comparatif complet sur Jeanbrun ou déficit foncier.
Neuf ou ancien
Le Jeanbrun accepte le neuf et l'ancien avec travaux. Pour de l'ancien, un montant de travaux minimal de 30 % de la valeur est exigé, avec obtention d'un DPE A ou B.
Votre budget guide le choix
- Neuf : taux d'amortissement 3,5 % (intermédiaire), base 80 % du prix.
- Ancien : taux 3 %, base 80 % × (prix + travaux).
- Exemple : 250 000 € neuf → 250 000 × 80 % = 200 000 € base.
200 000 € × 3,5 % = 7 000 €/an d'amortissement
Le Denormandie (ancien, travaux 25 %) court jusqu'au 31/12/2027 mais est incompatible avec le Jeanbrun ancien. Voir neuf ou ancien.