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La loi Pinel n'existe plus en 2026 : le dispositif est fermé depuis le 1er janvier 2025. Pour investir dans le neuf locatif cette année, vous passez par le dispositif Jeanbrun, ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Pas de Pinel en 2026
Vous ne pouvez plus acquérir en Pinel depuis le 1er janvier 2025, selon service-public.gouv.fr (page mise à jour le 11/03/2026). Le dispositif n'a pas été prorogé au-delà du 31 décembre 2024.
- 31/12/2024 : dernier jour pour signer un achat Pinel (art. 199 novovicies du CGI).
- 01/01/2025 : plus aucune acquisition Pinel possible.
- 21/02/2026 : ouverture du Jeanbrun par la loi de finances 2026 (art. 47, loi n° 2026-103).
Les investisseurs qui ont acheté avant fin 2024 gardent leur réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement. Ils peuvent prolonger par périodes de 3 ans, selon les règles de l'ancien article 199 novovicies.
Ce qui reste du Pinel après 2024
Le barème des plafonds de loyer de l'ancien Pinel sert encore aujourd'hui pour la location intermédiaire du Jeanbrun. On parle de « plafond de loyer intermédiaire 2026 », jamais de « plafond de loyer de l'ancien Pinel » comme notion actuelle.
| Zone | Plafond 2026 (€/m²/mois) |
|---|---|
| A bis | 19,71 |
| A | 14,64 |
| B1 | 11,80 |
| B2 et C | 10,26 |
Ces montants sont publiés au BOFiP (BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026) au titre de l'article 199 novovicies, et repris par le Jeanbrun pour la catégorie intermédiaire.
Le Jeanbrun, l'équivalent 2026
À la différence du Pinel qui constitue une réduction d'impôt, le Jeanbrun correspond à un amortissement soustrait de vos loyers imposables. Il est ouvert à tout contribuable, sans condition de revenu, pour un appartement en immeuble collectif.
Les règles de base en 2026
- 80 % du prix net de frais sert de base amortissable (le terrain forfaitisé à 20 % n'est pas amorti).
- 3,5 % par an en location intermédiaire neuf, 4,5 % en social, 5,5 % en très social.
- 8 000 € constituant le plafond annuel d'amortissement par foyer fiscal en qualité d'intermédiaire.
- 9 ans d'engagement de location nue minimum, mise en location dans les 12 mois.
La période d'acquisition s'étend du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (art. 47 de la loi n° 2026-103). Contrairement au Pinel, toutes les zones sont éligibles, Outre-mer compris : la zone fixe seulement le plafond de loyer.
Le zonage ABC remplace la « zone Pinel »
Ce qu'on appelait la zone Pinel est le zonage ABC, révisé le 23 juin 2026 (liste en vigueur depuis le 26 juin 2026). Il sert à fixer le loyer maximal du Jeanbrun et les plafonds de ressources, sans conditionner l'éligibilité.
Pour vérifier la zone de votre commune, consultez notre page Quelle zone pour ma commune ?.
Les barèmes 2026
Le plafond de loyer intermédiaire 2026 est identique à l'ancien barème Pinel par zone. Les plafonds social et très social suivent le barème Loc'Avantages, commune par commune (arrêté du 6 janvier 2026).
| Commune | Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|---|
| Toulouse | A | 14,64 | 9,31 | 7,32 |
| Annecy | A | 14,64 | 11,21 | 8,81 |
| Aubervilliers | A bis | 19,71 | 13,75 | 10,80 |
| Bonneville | B1 | 11,80 | 8,75 | 6,88 |
Les plafonds de ressources du locataire en zone A sont de 44 344 € pour une personne seule et 66 276 € pour un couple (BOFiP, barème 2026).
Le coefficient de surface
On applique au loyer maximal par m² un coefficient : min(1,2 ; 0,7 + 19 / S), S désignant la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (limitée à 8 m²). Ce calcul s'applique aussi aux plafonds social et très social.
Un exemple chiffré pas à pas
Prenons un achat neuf à 250 000 € en location intermédiaire, en zone éligible au Jeanbrun.
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € par an d'amortissement
Votre amortissement est de 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €. Sur 9 ans, vous déduisez 63 000 € de loyers imposables, dans la limite de la base de 200 000 €.
- Base : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.
- Taux : 3,5 % en intermédiaire neuf.
- Annuel : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €.
- Plafond : 7 000 € < 8 000 €, donc intégralement déductible.
L'option pour le régime réel s'impose : le micro-foncier se trouve écarté. Un conseiller vérifie avec vous si votre situation permet ce montage.
Questions fréquentes
Le Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Le Jeanbrun remplace-t-il officiellement le Pinel ?
Puis-je encore utiliser les plafonds de loyer de l'ancien Pinel ?
Le Pinel Plus existe-t-il en 2026 ?
Dois-je choisir entre Jeanbrun et Denormandie ?
Il convient de réaliser une analyse personnalisée : consultez un conseiller ou un tiers indépendant (notaire, avocat, CGP) afin de confirmer votre projet.
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