Le déficit foncier, expliqué simplement

Le déficit foncier vous permet de réduire votre revenu imposable quand vos charges dépassent vos loyers, dans la limite de 10 700 € par an. Ce mécanisme de droit commun se combine avec le Jeanbrun, ouvert depuis le 21 février 2026.

Le principe : 10 700 €, intérêts, report 10 ans

Le déficit foncier naît quand les charges du bien (hors intérêts) dépassent les loyers perçus. Selon le droit commun de l'article 156 du CGI, vous imputez ce déficit sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

• 10 700 € : plafond d'imputation sur le revenu global, amortissement Jeanbrun compris.
• Intérêts d'emprunt : ne s'imputent que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global.
• Report de 10 ans : le déficit non imputé suit les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.

Un exemple de calcul pas à pas

Vous achetez un logement Jeanbrun à 250 000 € (base amortissable 80 %). L'amortissement annuel intermédiaire est de 3,5 %.

Ce déficit de 2 000 € réduit votre revenu imposable de l'année. Un conseiller vérifie votre taux marginal pour estimer l'économie d'impôt.

Le plafond de 21 400 € jusqu'au 31/12/2027

Le plafond de 10 700 € est doublé à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. Cette mesure est prolongée jusqu'au 31 décembre 2027.

Cette règle concerne surtout l'ancien rénové. En Jeanbrun neuf, l'amortissement joue pleinement sans attendre de travaux.

Avec le Jeanbrun : lecture de la doctrine

Le Jeanbrun déduit un amortissement calculé sur 80 % du prix (neuf) de vos loyers imposables. En location intermédiaire, le taux est de 3,5 % par an, plafonné à 8 000 € par foyer fiscal (art. 47, loi 2026-103).

Le déficit aide à financer l'effort d'épargne

Si l'amortissement et les charges dépassent les loyers, le déficit apparaît. Selon la doctrine retenue par Meilleurtaux, Kohen Avocats et service-public, il est imputable dans la limite citée.

1. Amortissement : 3,5 % de 80 % du prix, déclaré au réel.
2. Charges : taxe foncière, copro, hors intérêts d'emprunt.
3. Déficit : loyers − charges − amortissement, imputable jusqu'à 10 700 €.

Pour un bien en zone A comme Toulouse ou Paris, le plafond de loyer intermédiaire 2026 est fixé (14,64 €/m² ou 19,71 €/m²). Le déficit n'y change rien : le loyer plafonné reste votre revenu de référence.

Questions fréquentes

Vous avez un Pinel en cours ? Le déficit foncier ne s'y applique pas (réduction d'impôt), mais votre futur Jeanbrun le pourra. Voyez réinvestir en Jeanbrun après un Pinel.