Défiscalisation immobilière en 2026 : le tableau de bord

La disposition Pinel a pris fin au 1er janvier 2025. Pour réduire vos impôts via l'immobilier en 2026, le dispositif ouvert est le Jeanbrun, avec d'autres outils comme le déficit foncier ou Loc'Avantages. Voici le tableau de bord pour choisir selon votre projet.

Le tableau des dispositifs 2026

Chaque dispositif a une règle propre, datée et sourcée. Le Jeanbrun est en vigueur depuis le 21 février 2026 (loi n° 2026-103, art. 47).

Ce qu'il faut retenir du Jeanbrun

• 80 % du prix net de frais sert de base amortissable.
• 3,5 % par an en neuf intermédiaire, 4,5 % social, 5,5 % très social.
• 8 000 € de déduction maximale par foyer fiscal et année en régime intermédiaire.
• 9 ans de location nue minimum, mise en location sous 12 mois.

La limite annuelle s'établit à 10 000 €, ou 12 000 € lorsque 50 % au moins de vos loyers bruts amortis relèvent du social ou du très social (art. 47, loi 2026-103).

Selon votre tranche d'imposition

Votre tranche marginale d'imposition (TMI) change l'intérêt de chaque outil. Le barème 2026 : 11 600 €, 29 579 €, 84 577 €, 181 917 € (Empruntis, repris des barèmes officiels).

Si vous êtes à 30 % ou plus

Le Jeanbrun vous fait déduire un amortissement de vos loyers imposables. En intermédiaire, l'amortissement de 8 000 € peut réduire votre impôt, mais le gain réel dépend de votre résultat foncier après déduction des charges, des intérêts d'emprunt et des prélèvements sociaux de 17,2 %.

L'économie d'impôt annuelle n'est pas simplement 8 000 € × 30 % = 2 400 €.

Le déficit foncier procure une minoration du revenu global, plafonnée à 10 700 € par an (art. 156 du CGI).

Si vous êtes à 11 % ou 30 % faible

• Loc'Avantages : réduction de 15 % à 65 % des revenus bruts selon décote.
• Jeanbrun : utile surtout pour le patrimoine et le loyer perçu net.
• LMNP : l'amortissement meublé reste possible, PS à 18,6 %.

Selon votre projet

Votre choix dépend du type de bien et de votre disponibilité. Le Jeanbrun couvre le neuf et l'ancien avec travaux d'au moins 30 % de la valeur et un DPE A ou B.

Vous voulez du neuf en location nue

Le Jeanbrun est fait pour vous : immeuble collectif, neuf ou VEFA, sans condition de zone. Le plafond de loyer intermédiaire 2026 en zone A est de 14,64 €/m² (BOFiP, 10/03/2026).

1. Choisissez la zone : elle fixe le loyer max, pas l'éligibilité.
2. Signez entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028.
3. Louez nu sous 12 mois, pour 9 ans au moins.

Vous préférez l'ancien avec travaux

Le dispositif Jeanbrun pour l'ancien requiert des travaux représentant 30 % minimum de la valeur du bien et un DPE A ou B (art. 31 I 1° j). Le Denormandie, lui, court jusqu'au 31/12/2027 avec 25 % de travaux (art. 199 novovicies).

• Jeanbrun ancien : amortissement 3 % intermédiaire, 3,5 % social, 4 % très social.
• Denormandie : réduction d'impôt, incompatible avec Jeanbrun ancien.
• Déficit foncier : cumulable avec un achat ancien lourd.

Vous visez le meublé

Le LMNP existe en 2026, mais le meublé est exclu du Jeanbrun. Le projet de loi de finances 2027 prévoit, s'il est adopté en l'état, un plafond d'amortissement de 2,5 % et 7 000 € par an (art. 7 du PLF 2027, déposé le 01/10/2026).

Les plafonds de loyer Jeanbrun par zone

Les plafonds sociaux et très sociaux viennent de Loc'Avantages par commune (arrêté du 06/01/2026). À Toulouse : 9,31 € et 7,32 €/m².

Questions fréquentes

Vous pouvez affiner votre projet avec un conseiller pour vérifier l'éligibilité de votre bien et les plafonds de votre commune. Le recours à un tiers indépendant (CGP, notaire, avocat) demeure pertinent afin de confirmer votre position.