La loi Pinel a pris fin : à compter du 1er janvier 2025, il n'est plus possible de réaliser un investissement Pinel. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun a pris la suite pour l'investissement locatif. Voici, chiffres officiels à l'appui, ce qui existe aujourd'hui et ce que deviennent les notions que vous connaissiez.
Le Pinel en 3 dates
Le Pinel était une réduction d'impôt sur le revenu, prévue à l'article 199 novovicies du CGI. Il s'adressait aux achats de logements neufs en immeuble collectif, loués nus.
- 2013 : ouverture des acquisitions éligibles à l'ancien Pinel (successeur du Duflot).
- 31/12/2024 : dernier jour pour signer un achat en Pinel, selon la loi de finances pour 2021.
- 21/02/2026 : entrée en vigueur de la loi Jeanbrun, qui prend la suite pour le neuf locatif.
Ce que le Pinel Plus changeait
Le Pinel Plus était une modalité du Pinel, maintenue à des taux plus forts (18 % sur 9 ans) pour les logements de qualité ou en quartier prioritaire. Il a lui aussi pris fin le 31 décembre 2024.
Ce qui remplace le Pinel aujourd'hui
Le Jeanbrun est le dispositif qui a pris la suite pour l'investissement locatif. Il fonctionne par amortissement déduit de vos loyers imposables, et non par réduction d'impôt.
- Jeanbrun : pour un appartement neuf ou ancien rénové, loué nu en résidence principale 9 ans minimum. Fenêtre du 21/02/2026 au 31/12/2028.
- LLI : logement locatif intermédiaire, via une personne morale (SCI à l'IR) cumulable avec le Jeanbrun, dans les zones A bis, A et B1.
- LMNP : location meublée non professionnelle, toujours ouverte, avec des évolutions prévues en 2027.
- PTZ : prêt à taux zéro pour votre résidence principale, réservé aux primo-accédants, prorogé jusqu'au 31/12/2027.
- Déficit foncier : droit commun, utile pour un ancien avec travaux.
Pour aller plus loin sur chaque solution, consultez nos pages loi Jeanbrun et après le Pinel.
Le Jeanbrun en quatre points
L'amortissement annuel est de 3,5 % du prix (base 80 %) en loyer intermédiaire, pour le neuf. La limite s'élève à 8 000 € par foyer fiscal et par année.
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € d'amortissement par an
Ce montant vient diminuer le revenu foncier imposable, en plus des charges. Un conseiller peut vérifier si le Jeanbrun correspond à votre projet.
Pinel et Jeanbrun : les différences qui comptent
La logique fiscale a changé : on passe d'une réduction d'impôt à un amortissement. Le tableau ci-dessous résume l'essentiel, selon les textes officiels.
| Point | Pinel (acquisitions 2024) | Jeanbrun (2026-2028) |
|---|---|---|
| Nature | Réduction d'impôt | Amortissement des loyers |
| Ouverture | Jusqu'au 31/12/2024 | 21/02/2026 au 31/12/2028 |
| Zones | A bis, A, B1 | Toutes, Outre-mer compris |
| Durée | 6 ou 9 ans | 9 ans minimum |
| Avantage | 12 % du prix sur 9 ans | 3,5 %/an (base 80 %) en intermédiaire |
| Plafond | 300 000 €/an, 5 500 €/m², 2 logements | 8 000 € d'amortissement/an (10 000 € ou 12 000 € si social/très social) |
Les plafonds et le zonage n'ont pas disparu
Ce qu'on appelait la « zone Pinel » est le zonage ABC, révisé le 23 juin 2026. Il est utilisé actuellement par le Jeanbrun afin de définir le loyer maximum et les revenus du locataire.
Les sommes correspondent au barème intermédiaire 2026 (€/m²/mois, charges non comprises, avant coefficient de surface). Ils reprennent l'ancien barème Pinel, désormais utilisé pour le Jeanbrun.
Comment calcule-t-on le loyer maximal ?
On applique au plafond un coefficient de surface : min(1,2 ; 0,7 + 19 / S). Considérons un T2 de 45 m² situé en zone A.
coef = 0,7 + 19 / 45 = 1,12
loyer max = 16,40 × 45 = 738 €/mois
Le loyer de marché peut être plus bas : dans ce cas, c'est le marché qui s'applique. Votre conseiller vérifie ce point commune par commune.
Le zonage ABC en 2026
- A bis : Paris, Aubervilliers (selon le fichier du 26 juin 2026).
- A : Toulouse, Annecy, Arpajon, Livry-Gargan, Montfermeil.
- B1 : Angers, Bonneville, Rosny-sur-Seine, Baillet-en-France.
- B2/C : plafond de 10,26 €/m², sans condition de zone pour le Jeanbrun.
La page zone de ma commune donne la situation de votre ville.
Vous avez déjà un Pinel ?
Si vous avez acheté avant le 1er janvier 2025, votre réduction d'impôt continue jusqu'au terme de votre engagement. Vous pouvez même le prolonger par périodes de 3 ans (deux fois après 6 ans, une fois après 9 ans).
- Rien ne change : vos plafonds de loyer suivent le barème 2026 de l'article 199 novovicies.
- Prolongation : possible après 6 ou 9 ans, par périodes de 3 ans (deux fois après 6 ans, une fois après 9 ans), dans les conditions d'origine.
- Revente : la réduction fait l'objet d'une reprise en cas de rupture d'engagement ou de démembrement de propriété, sauf décès, invalidité ou licenciement.
Toutes les règles de votre logement Pinel en cours sont sur la page vous avez un logement Pinel. Le Jeanbrun ne se substitue pas à ce contrat : il est une option pour un nouveau projet.
Réinvestir après un Pinel
À la fin de votre engagement, le Jeanbrun peut accueillir un nouvel achat, dans une autre logique fiscale. La page réinvestir en Jeanbrun détaille la démarche.
