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La dispositif Pinel a pris fin : à compter du 1er janvier 2025, il n'est plus possible de réaliser quelque acquisition que ce soit au titre du Pinel. En zone A bis, le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 19,71 €/m² hors charges, avant coefficient de surface. Ce barème de l'ancien zonage ABC sert aujourd'hui au dispositif Jeanbrun, ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Ce que veut dire la zone A bis
La zone A bis est la catégorie la plus tendue du zonage ABC, le classement des communes par tension entre offre et demande de logements. Ce zonage a été révisé le 23 juin 2026 et la liste en vigueur date du 26 juin 2026.
Dans le cadre du Jeanbrun, l'éligibilité du bien n'est pas soumise à la zone : celle-ci détermine seulement le plafond de loyer et les plafonds de ressources du locataire. On parle de « zone A bis » et non plus de « zone Pinel ».
- Paris figure en zone A bis d'après le fichier officiel en date du 26 juin 2026.
- Aubervilliers (93) figure également en zone A bis dans ce même fichier.
- Le plafond intermédiaire y est de 19,71 €/m², identique à l'ancien barème Pinel (BOFiP du 10/03/2026).
Le plafond de loyer 19,71 €/m² et un exemple
Le plafond de loyer intermédiaire 2026 en zone A bis est de 19,71 €/m² hors charges, selon le BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026. On applique à ce montant un coefficient de surface préalablement au calcul du loyer maximal.
Calcul complet pour un T2 de 45 m²
La formule suivante définit le coefficient de surface : min(1,2 ; 0,7 + 19 / S), S désignant la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (plafonnée à 8 m²). Pour un T2 de 45 m² sans annexe :
Coefficient = 0,7 + 19 / 45 = 1,12 (inférieur à 1,2)
Loyer au m² = 19,71 × 1,12 = 22,08 €
Loyer maximal = 22,08 × 45 = 993,60 € / mois hors charges
Votre locataire ne peut pas dépasser ce loyer de 993,60 € par mois. Le plafond Loc'Avantages intermédiaire ne s'applique pas au Jeanbrun.
Les plafonds de ressources du locataire
En location intermédiaire, le locataire est tenu d'un plafond de ressources, évalué au regard du revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année. En zone A bis, les plafonds 2026 sont les suivants (BOFiP du 10/03/2026).
| Foyer | Plafond de ressources 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € |
Ces plafonds sont plus élevés qu'en zone B1 (personne seule : 36 144 €). Ils garantissent un accès au logement pour les classes moyennes.
Investir en Jeanbrun dans cette zone
Le Jeanbrun est ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 pour tout logement en immeuble collectif, neuf ou ancien avec travaux. Le plafond de loyer intermédiaire en zone A bis offre un rendement locatif supérieur à celui pratiqué en zone B1.
Ce que le Jeanbrun change pour vous
- Amortissement : 3,5 % annuels du prix net de frais (assiette de 80 %) en intermédiaire, neuf.
- Plafond : 8 000 € de déduction annuelle par foyer fiscal en intermédiaire.
- Engagement : 9 ans de location nue à titre de résidence principale, avec mise en location dans les 12 mois.
Pour un achat à 285 714 € en zone A bis, l'amortissement annuel plafonne exactement à 8 000 € : 285 714 × 80 % = 228 571 € de base, × 3,5 % = 8 000 €.
- Choisissez le bien : collectif, neuf ou ancien rénové (DPE A ou B, travaux ≥ 30 %).
- Calculez le loyer : 19,71 €/m² × coefficient, à confirmer avec notre outil.
- Vérifiez le locataire : ressources sous les plafonds de la zone A bis.
- Signez : le conseiller du promoteur partenaire affine votre projet.
Le dispositif Jeanbrun n'exclut pas les communes de zone A bis. À Paris et à Aubervilliers, s'ajoute l'encadrement des loyers : le loyer pris en compte est le minimum entre le plafond Jeanbrun et le loyer de référence majoré.