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La période Pinel est close : à compter du 1er janvier 2025, tout investissement Pinel vous est interdit. Ce qu'on appelle la « nouvelle loi Pinel » existe, mais il s'appelle Jeanbrun (statut du bailleur privé, loi de finances 2026) et fonctionne par amortissement, non par réduction d'impôt.
D'où vient le Jeanbrun
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Entre le 1er janvier 2025 et le 20 février 2026, pour le neuf, aucun régime fiscal similaire n'était en vigueur (dates calculées selon service-public.gouv.fr, mis à jour le 11/03/2026).
L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé le statut du bailleur privé, codifié aux i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI. Le gouvernement ne dit pas « Jeanbrun », il parle de « Relance logement » (ecologie.gouv.fr, publié le 28/01/2026).
- Texte : art. 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026.
- Fenêtre : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Public : tout contribuable, sans condition de revenu (info.gouv.fr, modifié le 16/09/2026).
Le nom « Jeanbrun » vient de la doctrine
Les textes officiels ne nomment pas le dispositif. La presse et les rédacteurs utilisent l’appellation « Jeanbrun »
Nous gardons cette appellation pour vous orienter.
Ce qui ressemble au Pinel
À l'image du Pinel, le Jeanbrun exige une mise en location nue à titre de résidence principale, en dehors du cercle familial proche, durant un temps minimal. Pour la location intermédiaire, le Jeanbrun reprend en 2026 le barème par zone de l'ancien Pinel.
Le plafond de loyer intermédiaire 2026 reprend le barème de l'ancien Pinel (BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026) : 19,71 € en A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1, 10,26 € en B2/C, hors charges, avant coefficient de surface.
| Zone | Plafond intermédiaire 2026 (€/m²/mois) |
|---|---|
| A bis | 19,71 |
| A | 14,64 |
| B1 | 11,80 |
| B2 / C | 10,26 |
Vos locataires restent encadrés
Les plafonds de ressources du locataire suivent le même barème 2026 que le Pinel. En zone A : 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple.
On retient le coefficient de surface : min(1,2 ; 0,7 + 19 / S), où S vaut la surface habitable augmentée de la moitié des annexes plafonnée à 8 m².
Ce qui change
Le Pinel était une réduction d'impôt. Avec le Jeanbrun, on amortit le prix qui vient en déduction de vos loyers soumis à l'impôt, outre les charges (art. 47).
Exemple : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
- Neuf : 3,5 % par an en intermédiaire, 4,5 % social, 5,5 % très social.
- Ancien : 3 % intermédiaire, 3,5 % social, 4 % très social (travaux ≥ 30 % et DPE A ou B).
- Plafond : 8 000 € d'amortissement par an et par foyer en intermédiaire.
Pour un achat neuf à 250 000 € net de frais en zone A, en intermédiaire : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 € déduits la première année. Le plafond de 8 000 € n'est pas atteint.
Toutes les zones sont ouvertes
Contrairement au Pinel (A bis, A, B1), le Jeanbrun accepte toutes les communes, Outre-mer compris. L'éligibilité ne dépend pas de la zone, celle-ci détermine seulement le loyer plafond.
L'ancien réhabilité est admis également : un immeuble collectif ancien dont les travaux représentent au moins 30 % de la valeur du bien et mènent à un DPE A ou B peut prétendre à l'éligibilité. Le Pinel ne le permettait pas sur ce périmètre.
Le régime réel est obligatoire
Vous ne pouvez pas choisir le micro-foncier. Vous déclarez au régime réel, ce qui permet de déduire intérêts, taxe foncière et travaux, en plus de l'amortissement (art. 47, haute confiance).
Si l'engagement est rompu, les amortissements déduits rejoignent le revenu foncier de l'année (art. 47). Les exceptions : invalidité 2e/3e catégorie, licenciement, décès.
Questions fréquentes
Le Pinel Plus existe-t-il encore en 2026 ?
Puis-je encore investir en Pinel en 2026 ?
Le Jeanbrun remplace-t-il officiellement le Pinel ?
Mon Pinel en cours peut-il devenir un Jeanbrun ?
Quel plafond de loyer utiliser pour le Jeanbrun à Annecy ?
Votre situation dépend de votre commune, de votre prix et de votre TMI.
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