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La fin du dispositif Pinel est effective : à compter du 1er janvier 2025, l'investissement dans ce cadre vous est inaccessible. Pour un achat neuf en location nue aujourd'hui, le dispositif ouvert est le Jeanbrun, en vigueur du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Voici comment fonctionnait le Pinel, et ce qui le remplace.
Le principe : une réduction d'impôt
Le Pinel était une réduction d'impôt retranchée de votre impôt sur le revenu, prévue à l'article 199 novovicies du CGI. Ce dispositif visait les acquéreurs d'un bien neuf ou en VEFA, au sein d'un immeuble collectif, donné en location nue à titre de résidence principale.
L'avantage était calculé sur le prix du logement, selon la durée d'engagement choisie. Pour une acquisition en 2024, les taux étaient de 9 % (6 ans), 12 % (9 ans) et 14 % (12 ans) du prix (service-public.gouv.fr, mis à jour le 11/03/2026).
Un exemple de réduction en 2024
Pour un achat à 250 000 € avec un engagement de 9 ans, la réduction était de 12 % du prix. Le calcul donne :
La réduction était étalée par sixièmes ou neuvièmes, à partir de l'année d'achèvement ou d'acquisition (art. 199 novovicies, VII).
Les règles clés
Le Pinel était réservé aux communes classées en zones A bis, A et B1 (service-public.gouv.fr). C'est ce qu'on appelait la « zone Pinel », aujourd'hui nommée zonage ABC et toujours en vigueur.
L'engagement de location nue en résidence principale durait 6 ou 9 ans, prorogeable par périodes de 3 ans jusqu'à 12 ans (art. 199 novovicies). La mise en location devait intervenir dans les 12 mois de l'achèvement.
Les plafonds d'investissement
- 2 logements au plus par an et par contribuable.
- 300 000 € de prix de revient retenu par an (art. 199 novovicies, V-A et X).
- 5 500 €/m² de surface habitable comme plafond par mètre carré.
Le loyer et les ressources du locataire devaient respecter des plafonds par zone. La location était interdite à un membre de votre foyer fiscal (art. 199 novovicies, I-D).
Le Pinel Plus (2023-2024)
Avec le Pinel Plus, les taux de l'époque pré-2023 (12 %, 18 %, 21 %) étaient conservés pour les habitations en quartier prioritaire ou satisfaisant aux standards qualitatifs (décret n° 2022-384). Il a pris fin en même temps que le Pinel, le 31 décembre 2024.
La fin programmée
La date limite du 31 décembre 2024 vient de la loi de finances pour 2021 (art. 168). Elle a prorogé la réduction d'impôt « Pinel » jusqu'au 31 décembre 2024, sans reconduction au-delà.
Depuis le 1er janvier 2025, « vous ne pouvez plus réaliser d'investissement locatif avec le dispositif Pinel » (service-public.gouv.fr, page mise à jour le 11/03/2026). Du 1er janvier 2025 au 20 février 2026, il n'y avait aucun mécanisme fiscal similaire applicable au logement neuf.
Et maintenant ?
Le dispositif Jeanbrun prend la suite pour l'investissement locatif neuf. Issu de l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), son accès s'étend du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Contrairement au Pinel, le Jeanbrun n'est pas réservé à certaines zones : la zone sert seulement à fixer le plafond de loyer intermédiaire 2026. Ce barème reprend celui de l'ancien Pinel (zone A : 14,64 €/m², zone A bis : 19,71 €/m²).
Ce qui change pour votre projet
- Avantage : l'amortissement porte sur 80 % du prix net de frais, au rythme de 3,5 % annuels en intermédiaire neuf.
- Engagement : 9 ans minimum de location nue.
- Plafond : 8 000 € d'amortissement par an et par foyer fiscal.
Le calcul de l'amortissement annuel sur un bien neuf à 250 000 € en zone A intermédiaire :
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € d'amortissement annuel
Cet amortissement est déduit de vos loyers imposables, en régime réel obligatoire. Le comparatif Pinel et Jeanbrun détaille les différences de mécanisme.
Une analyse personnalisée demeure indispensable : évoquez votre cas avec un conseiller ou un tiers indépendant (notaire, avocat, CGP).