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Le Jeanbrun et le LMNP fonctionnent tous deux avec l'amortissement, mais l'un est en location nue, l'autre en meublé. Le projet de loi de finances pour 2027 pourrait rapprocher les deux régimes. Voici le comparatif.
Deux régimes, une même idée
Grâce à l'amortissement, une fraction du coût du bien est retranchée de vos revenus locatifs, chaque année. Le Jeanbrun déduit cet amortissement en location nue ; le LMNP, en location meublée.
Le Jeanbrun est ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47). Le LMNP existe toujours.
Ce qu'est l'amortissement dans les deux cas
- Jeanbrun : assiette de 80 % du prix net de frais, répartie à 3,5 % annuel en loyer intermédiaire (neuf).
- LMNP : amortissement des murs et du mobilier sur le régime réel, selon le plan d'amortissement comptable.
- Point commun : les charges (intérêts, taxe foncière) restent déductibles en plus.
Les différences
Le tableau ci-dessous résume les règles en vigueur en 2026, selon les textes officiels et la doctrine.
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Location | Nue (non meublée) | Meublée |
| Durée minimale | 9 ans | Aucune durée minimale imposée |
| Plafond de loyer | Oui (barème intermédiaire 2026 : 14,64 €/m² en zone A) | Non plafonné |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur le revenu foncier | 18,6 % sur les revenus du LMNP (LFSS 2026) |
| Plus-value | Amortissements déduits du prix d'acquisition | Amortissements réintégrés pour les cessions à compter du 15/02/2025 (loi n° 2025-127) |
Un calcul d'amortissement Pinel, pas à pas
Pour un appartement neuf à 250 000 € (prix net de frais) en zone A, loyer intermédiaire :
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € d'amortissement annuel
Plafond par foyer : 8 000 € → l'amortissement de 7 000 € est déduit
En 2026, le LMNP ne suit pas ce plafond de 8 000 € ; son amortissement dépend du prix et de la durée comptable choisie.
L'effet possible du PLF 2027
Le projet de loi de finances pour 2027 (article 7, déposé le 1er octobre 2026) prévoit de plafonner l'amortissement LMNP des murs à 2,5 % par an et 7 000 € max par foyer, s'il est adopté en l'état.
Ce même texte abolit la reportabilité des amortissements non admis pour les exercices arrêtés à partir du 1er janvier 2027. Les sommes en réserve au 31 décembre 2026 demeureraient exploitables jusqu'au 31 décembre 2036, plafonnées à la moitié du résultat.
Ce que le projet change pour vous
- LMNP : amortissement des murs plus limité, plus de report possible après 2026.
- Jeanbrun : plafond à 8 000 € maintenu, sans plafond de taux de 2,5 %.
- Objectif gouvernement : renforcer l'attrait du Jeanbrun (exposé des motifs du PLF 2027).
Quel profil pour quel régime
Votre choix dépend de votre projet : constitution de patrimoine en nu, ou complément de revenus en meublé.
Le Pinel si vous visez le long terme
- Engagement 9 ans : location nue en résidence principale du locataire.
- Bien neuf ou ancien (travaux ≥ 30 % et DPE A/B) dans un immeuble collectif.
- Sans condition de zone : le zonage fixe seulement le plafond de loyer.
Certains programmes sont ouverts aux deux régimes ; un conseiller vérifie l'éligibilité de chaque résidence.
Le LMNP si vous voulez de la souplesse
- Meublé : bail meublé, durée libre, gestion plus active.
- Amortissement mobilier : non concerné par le plafond de 7 000 € du projet.
- Revente plus libre : pas d'engagement de 9 ans imposé par la loi.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il encore ouvert en 2026 ?
Est-il possible d'additionner Jeanbrun et LMNP sur un même bien ?
Le plafond de 8 000 € s'applique-t-il au LMNP ?
Quels prélèvements sociaux en location nue ou meublée ?
Faut-il choisir avant la fin 2026 ?
Vous pouvez affiner votre projet avec un conseiller pour comparer le nu et le meublé sur un bien précis. L'étude dépend de votre situation : consultez aussi un tiers indépendant (notaire, avocat, CGP) si besoin.
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