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La fin du dispositif Pinel est effective : à compter du 1er janvier 2025, il n'est plus permis de réaliser aucun achat. En zone A, le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 14,64 €/m² hors charges, avant coefficient de surface ; ce barème sert aujourd'hui au dispositif Jeanbrun, ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Ce que veut dire la zone A
La zone A fait partie du zonage ABC, le classement des communes par tension entre offre et demande de logements. Elle regroupe les agglomérations où la pression locative est forte, comme Toulouse ou Annecy.
Ce qu'on appelait la « zone Pinel » est désormais le zonage ABC, révisé le 23 juin 2026. S'agissant du Jeanbrun, l'éligibilité n'est pas soumise à la zone : celle-ci détermine uniquement le plafond de loyer et les plafonds de ressources de l'occupant.
- Zone A : plafond intermédiaire de 14,64 €/m² en 2026.
- Toulouse et Annecy : classées en zone A selon le fichier officiel du 26 juin 2026.
- Zonage ABC : sert aussi au Denormandie, au LLI et au PTZ.
- Pas de condition de zone pour investir en Jeanbrun, contrairement à l'ancien Pinel.
Le plafond de loyer 14,64 €/m² et un exemple
Le plafond de loyer intermédiaire 2026 en zone A est de 14,64 €/m² hors charges, selon le BOFiP du 10 mars 2026. Il s'applique avant le coefficient de surface, identique à l'ancien barème du Pinel.
Considérons un appartement T2 de 45 m² situé en zone A. La surface retenue pour le coefficient est la surface habitable (annexes non détaillées ici). Le coefficient de surface est de 0,7 + 19 / S, plafonné à 1,2.
Loyer max au m² = 14,64 × 1,12 = 16,40 €
Loyer mensuel max = 16,40 × 45 = 738,00 €
Ce plafond s'applique à la location intermédiaire du Jeanbrun. Pour le social ou le très social, on retient les plafonds de Loc'Avantages communaux, inférieurs au barème intermédiaire.
Vos communes de zone A et leurs plafonds
| Commune | Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|---|
| Toulouse | A | 14,64 € | 9,31 € | 7,32 € |
| Annecy | A | 14,64 € | 11,21 € | 8,81 € |
| Arpajon | A | 14,64 € | 12,01 € | 9,44 € |
| Livry-Gargan | A | 14,64 € | 12,01 € | 9,44 € |
Les plafonds de ressources du locataire
En location intermédiaire, le plafond de ressources incombe au locataire et se calcule sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2. Pour la zone A, voici les plafonds de 2026 (selon le BOFiP en date du 10 mars 2026).
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € | 69 863 € | 38 635 € |
La location est interdite à votre foyer fiscal, ainsi qu'aux parents et alliés jusqu'au 2e degré. La signature du bail doit intervenir dans un délai de 12 mois après l'achèvement ou l'acquisition.
Investir en Jeanbrun dans cette zone
Le Jeanbrun est ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 pour tout logement en immeuble collectif, neuf ou ancien avec travaux. En zone A, le plafond intermédiaire de 14,64 €/m² permet un loyer conforme au marché tendu.
L'avantage est un amortissement déduit de vos loyers imposables : 3,5 % par an du prix net de frais (base à 80 %) en intermédiaire, sur 9 ans minimum. Par foyer fiscal, l'amortissement annuel ne peut excéder 8 000 €.
- Choisissez le bien : collectif, neuf ou ancien rénové (DPE A ou B, travaux ≥ 30 %).
- Calculez le loyer : 14,64 €/m² × coefficient, avant signature du bail.
- Vérifiez les ressources du locataire selon le tableau ci-dessus.
- Conservez 9 ans de location nue en résidence principale.
À Toulouse, certaines résidences neuves sont ouvertes au Jeanbrun et au LLI (logement locatif intermédiaire). Le LLI demande une SCI à l'impôt sur le revenu ; un conseiller vérifie si ce format convient à votre projet, sans promettre d'agrément.