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Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit des changements pour le LMNP et le PTZ. Ce n'est qu'un projet : rien n'est adopté, et le Jean-Brun reste ouvert selon les règles en vigueur.
Le texte
Le projet de loi de finances pour 2027 porte le numéro 3210 et a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026. L'article 7, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », concerne l'immobilier.
Il s'agit d'un projet : le vote définitif est attendu en décembre 2026. Toutes les mesures ci-dessous sont écrites au conditionnel, car elles ne s'appliquent que si le texte est adopté en l'état.
Quel article du CGI serait modifié
L'article 39 C du CGI serait modifié pour plafonner l'amortissement du LMNP. Le même article 7 crée la version « parentalité » du PTZ, sans toucher au PTZ classique des primo-accédants.
LMNP : plafond de 2,5 % et 7 000 €, exceptions, fin du report
Le LMNP (location meublée non professionnelle) existe toujours. Le projet prévoit de plafonner l'amortissement des murs à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
- 2,5 % : taux annuel d'amortissement des murs, si le projet est adopté.
- 7 000 € : plafond annuel par foyer fiscal pour les meublés classiques.
- 1,5 % et 5 000 € : plafond prévu pour le meublé de tourisme.
- Exclus : résidences étudiantes, seniors de moins de 30 ans, plus de 65 ans, EHPAD et résidences services agréées.
- Report supprimé : les amortissements non déduits ne seraient plus reportables pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Le sort du stock déjà en report
Dans l'hypothèse de l'adoption du projet, le stock d'amortissements en report au 31 décembre 2026 demeurerait déductible jusqu'au 31 décembre 2036. Cette déduction serait limitée à la moitié du résultat imposable de chaque année.
D'après l'analyse du texte, le plafond des murs ne s'appliquerait pas au mobilier. Le LMNP ne serait pas supprimé : il deviendrait simplement plus encadré.
PTZ : la version « parentalité »
Le PTZ finance l'achat d'une résidence principale par un primo-accédant, et non un investissement locatif. Le projet prévoit une ouverture « parentalité » du dispositif.
- Enfant à naître ou moins de 3 ans : le ménage pourrait obtenir un PTZ même s'il a déjà eu un PTZ.
- Une fois par bénéficiaire : ce serait le cas, sous conditions de ressources.
- Plafond de dépense supprimé : le plafond annuel de 2,1 Md€ du PTZ disparaîtrait selon le projet.
Le PTZ classique est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 (offres émises). La version « parentalité » s'ajouterait, sans changer les plafonds de ressources du PTZ actuel.
Ce que cela changerait pour le Jean-Brun
Le Jean-Brun est ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. S'il est adopté, le plafonnement du LMNP rendrait le Jeanbrun relativement plus attractif pour l'investissement locatif nu.
En Jean-Brun, l'amortissement est de 3,5 % en loyer intermédiaire (neuf), contre 2,5 % pour un LMNP plafonné. Le plafond Jean-Brun est de 8 000 € par an en intermédiaire, contre 7 000 € en LMNP.
Pourquoi le gouvernement relie les deux
L'exposé des motifs du PLF 2027 cite l'attractivité du Jean-Brun (entre 3 et 5,5 % du prix, 12 000 € max par an et par foyer) comme un objectif à pleinement concrétiser. Le projet veut rapprocher LMNP et location nue, sans supprimer le meublé.
Si vous signez un Jean-Brun avant la fin 2026, les règles de 2026 vous suivent pour 9 ans. Un conseiller peut vérifier si le LMNP ou le Jeanbrun correspond mieux à votre projet.
Le calendrier
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026. L'adoption définitive est attendue en décembre 2026, après lecture par l'Assemblée et le Sénat.
- 1er octobre 2026 : dépôt du projet n° 3210 à l'Assemblée nationale.
- Examen parlementaire : commissions et séances publiques, sans date fixe imposée.
- Décembre 2026 : vote définitif attendu, si le calendrier habituel est tenu.
- 1er janvier 2027 : application des mesures votées, pour les exercices ou offres ouverts à cette date.
Vos repères pour agir maintenant
Vous pouvez investir en Jeanbrun jusqu'au 31 décembre 2028, avec un amortissement déduit de vos loyers. Le LMNP reste ouvert aux mêmes conditions jusqu'au vote, et le PTZ classique jusqu'en 2027.
Il est encore indispensable de procéder à une étude au cas par cas : la commune conditionne les plafonds de ressources, la zone et le loyer de marché. Un conseiller peut affiner votre projection.