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Le Pinel est terminé : depuis le 1er janvier 2025, plus aucune acquisition n'ouvre droit à la réduction d'impôt. Ceux qui ont investi avant conservent leur avantage jusqu'au bout de leur engagement. Pour un projet neuf en 2026, le dispositif ouvert est le Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026.
Pourquoi le Pinel s'est arrêté
La loi de finances pour 2021 a fixé la fin des acquisitions Pinel au 31 décembre 2024. Service-public le confirme : « vous ne pouvez plus réaliser d'investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025 » (page mise à jour le 11/03/2026).
Les taux de réduction ont baissé avant la fin. En métropole, les taux sont passés à 10,5 % pour 6 ans et 15 % pour 9 ans pour les acquisitions de 2023, puis à 9 % et 12 % respectivement pour celles de 2024.
- 2021 : la prorogation jusqu'au 31/12/2024 est votée.
- 2023 : baisse des taux, sauf pour le Pinel Plus.
- 31/12/2024 : dernier jour pour acquérir un logement Pinel.
- 01/01/2025 : plus aucune ouverture de droit.
Ce que le Pinel apportait avant 2025
C'était une réduction d'impôt, calculée sur le prix, et non une déduction des loyers. Le plafond était de 300 000 € par an et de 5 500 €/m², pour deux logements au plus.
Le zonage ABC servait à limiter les communes éligibles (A bis, A, B1). Ce zonage existe encore, mais le Jeanbrun ne le conditionne plus à l'éligibilité.
Le trou d'air de 2025
Du 1er janvier 2025 au 20 février 2026, il n'y a eu aucun mécanisme fiscal similaire applicable à l'immobilier neuf. La FPI (édition du 09/09/2026) compte 10 472 ventes aux investisseurs particuliers en 2025, contre 19 384 en 2024.
La FPI note une « très timide reprise » au T2 2026 (+13,4 % sur un an), que le nouveau statut du bailleur privé pourrait conforter. Les volumes restent faibles par rapport à 2024.
Ce que disent les chiffres de marché
Les ventes totales de logements neufs sont de 96 957 en 2025 (FPI, édition 09/09/2026). La part des investisseurs dans les réservations au détail est tombée à 19 % en 2025, contre 34 % en 2024.
Ce qui reste pour les propriétaires actuels
Votre réduction d'impôt Pinel continue jusqu'au terme de votre engagement. Si vous aviez pris 9 ans, vous la percevez chaque année jusqu'à l'an 9.
Vous pouvez prolonger par périodes de 3 ans, dans les conditions d'origine de l'article 199 novovicies. La prorogation reste ouverte aux investisseurs Pinel existants, sans date limite fixée par le texte.
- Fin de l'engagement initial : 6 ou 9 ans selon votre choix de départ.
- Prorogation : 3 ans par période, deux fois après 6 ans, une fois après 9 ans.
- Respect des plafonds : les plafonds 2026 de l'article 199 novovicies s'appliquent à votre bail en cours.
En cas de vente anticipée hors exceptions (invalidité, licenciement, décès), la réduction fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture. Dans le cadre du Jeanbrun, les amortissements précédemment déduits rejoignent le revenu foncier l'année où le manquement survient.
Le relais : le Jeanbrun depuis le 21/02/2026
C'est l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 qui institue le statut de bailleur privé dénommé Jeanbrun. La période d'achat s'étend du 21 février 2026 jusqu'au 31 décembre 2028.
Contrairement au Pinel, le Jeanbrun fonctionne par amortissement déduit de vos loyers imposables. On retient 80 % du prix net de frais, pour une location nue d'au moins 9 ans.
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € d'amortissement annuel (intermédiaire, neuf)
En loyer intermédiaire, l'amortissement annuel ne peut dépasser 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque 50 % au moins de vos loyers amortis relèvent du social ou du très social.
| Dispositif | Nature | Ouverture | Zones |
|---|---|---|---|
| Pinel (avant 2025) | Réduction d'impôt | Jusqu'au 31/12/2024 | A bis, A, B1 |
| Jeanbrun | Amortissement | 21/02/2026 → 31/12/2028 | Toutes, Outre-mer compris |
Vos plafonds de loyer en 2026
Le plafond de loyer intermédiaire 2026 reprend le barème de l'ancien Pinel. Dans la zone A, il s'établit à 14,64 €/m² hors charges, avant application du coefficient de surface.
- A bis : 19,71 €/m².
- A : 14,64 €/m².
- B1 : 11,80 €/m².
- B2 / C : 10,26 €/m².
Le Jeanbrun social et très social utilise les plafonds Loc'Avantages par commune. Un examen individualisé demeure indispensable : un conseiller contrôle l'adéquation du montage Jeanbrun avec votre profil.
Les autres solutions après le Pinel
Le LMNP existe toujours, en location meublée. Le PLF 2027 (déposé le 01/10/2026) envisage, sous réserve d'adoption sans modification, un amortissement des murs plafonné à 2,5 % et 7 000 € annuels.
Le déficit foncier conserve sa nature de droit commun : 10 700 € imputables sur le revenu global chaque année, le surplus reportable sur 10 ans. Le Loc'Avantages (ancien avec loyer décoté) accepte les demandes jusqu'au 31 décembre 2027.
Pour préparer votre projet, nous vous invitons à consulter un tiers indépendant (CGP, notaire, avocat) sur votre situation propre. Un conseiller peut également vous recontacter afin de préciser votre projet Jeanbrun.