Au sommaire de cette page
Le Pinel est terminé depuis le 1er janvier 2025. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun (loi de finances 2026, art. 47) prend la suite pour l'investissement locatif neuf ou ancien rénové. Vous amortissez une part du prix de votre logement loué nu, pendant au moins 9 ans, et vous déduisez cet amortissement de vos loyers imposables.
Le principe : un amortissement déduit de vos loyers
L'amortissement est une somme que vous retranchez chaque année de vos revenus fonciers imposables. Il réduit votre impôt sur le revenu tant que le résultat foncier est positif.
À la différence du Pinel accordant une réduction d'impôt, le Jeanbrun opère par déduction sur les loyers. C'est le régime réel qui s'applique, le micro-foncier est exclu (selon art. 47 de la loi n° 2026-103, codifié à l'art. 31 I 1° i et j du CGI).
- 80 % du prix net de frais sert de base.
- 3,5 % par an en loyer intermédiaire (neuf).
- 9 ans de location nue minimum.
Ce que l'amortissement change pour vous
Vous continuez de percevoir le loyer, vous payez les charges, et vous déduisez en plus l'amortissement. Le résultat foncier baisse, donc l'impôt baisse.
En cas de crédit, le résultat peut être déficitaire. D'après l'opinion dominante (confiance modérée, en attendant le BOFiP), l'amortissement peut alimenter le déficit reportable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € annuels.
Les conditions : logement, durée, loyer, locataire
Le bien doit être un appartement dans un immeuble collectif, en France entière, Outre-mer compris. Sont écartées les maisons individuelles ainsi que la location meublée.
Vous louez nu, en résidence principale du locataire, hors de votre foyer fiscal et de vos parents ou alliés jusqu'au 2e degré. On doit louer le bien dans un délai de 12 mois après l'achèvement ou l'acquisition.
Neuf ou ancien : les deux chemins
Le neuf (ou VEFA) est éligible sans condition de travaux. Pour l'ancien, il faut des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien et un DPE A ou B.
- Neuf : taux de 3,5 / 4,5 / 5,5 % selon le loyer.
- Ancien : taux de 3 / 3,5 / 4 % (base 80 % × prix + travaux).
- Zones Aucune zone n'est exigée ; le zonage détermine les plafonds de loyer et de ressources.
Le locataire et son loyer
Le plafond de loyer dépend de la catégorie (intermédiaire, social, très social) et de la commune. Il faut que les ressources du locataire soient inférieures aux plafonds prévus pour 2026.
Pour le loyer intermédiaire, le plafond 2026 suit l'ancien barème Pinel : 19,71 €/m² en A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1, 10,26 € en B2/C (BOFiP du 10/03/2026).
Taux et plafonds : le tableau unique
Le taux annuel s'applique à la base (80 % du prix). Par foyer fiscal, l'amortissement plafonne à 8 000 € en intermédiaire, et à 10 000 € ou 12 000 € si 50 % au moins des loyers bruts amortis sont sociaux ou très sociaux.
| Catégorie | Taux neuf | Taux ancien | Plafond annuel | Prix max avant bridage |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € | 285 714 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € | 277 778 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € | 272 727 € |
Le plafond de loyer par zone
On applique au plafond intermédiaire un coefficient de surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Les plafonds social et très social correspondent à ceux de Loc'Avantages, selon chaque commune.
- A bis : 19,71 €/m² intermédiaire.
- A : 14,64 €/m² (Toulouse, Annecy, Arpajon…).
- B1 : 11,80 €/m² (Angers, Bonneville…).
Un exemple pas à pas : 250 000 €, 7 000 € par an
Vous achetez 250 000 € en zone A, neuf, loyer intermédiaire. La base est de 80 % du prix, soit 200 000 €.
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € d'amortissement par an
7 000 € × 47,2 % (TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements) = 3 304 € d'impôt et prélèvements évités par an
L'amortissement de 7 000 € est inférieur au plafond de 8 000 € : il est entièrement déductible. Sur 9 ans, la déduction cumulée atteint 63 000 €.
Votre impôt avant et après
Sans Jeanbrun, vos loyers sont imposés à 47,2 %. Avec l'amortissement déduit, la part correspondante n'est plus imposée : vous économisez 3 304 € par an à la TMI de 30 %.
Cet exemple repose sur les chiffres de référence du dispositif (art. 47 et BOFiP 2026). Il convient de réaliser une analyse au cas par cas pour votre propre situation.
Le calendrier : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
La fenêtre d'acquisition est courte : moins de trois ans pleins. Elle court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026).
- 19/02/2026 : publication de la loi de finances 2026 créant le dispositif.
- 21/02/2026 : premier jour pour signer une acquisition éligible.
- 31/12/2028 : dernier jour pour acquérir et ouvrir votre droit.
Ce qui se passe après 2028
Les logements acquis avant le 31 décembre 2028 suivent les règles du Jeanbrun pour 9 ans de location. Aucune prorogation de la fenêtre n'est prévue dans la loi.
Si vous avez un Pinel acheté avant 2025, il continue : voir vos droits sur un Pinel existant. Le Jeanbrun ne se substitue pas à un Pinel en cours.