Neuf ou ancien : où investir en 2026 ?

Le Pinel est terminé depuis le 1er janvier 2025. Pour investir dans le locatif neuf en 2026, le dispositif ouvert est le Jeanbrun, qui s'applique aussi à l'ancien rénové. Frais, garanties et performance énergétique changent beaucoup entre neuf et ancien : voici le comparatif pour choisir.

Les taux Jeanbrun : neuf 3,5 / 4,5 / 5,5 % ; ancien 3 / 3,5 / 4 %

Le Jeanbrun fonctionne par amortissement déduit de vos loyers imposables, sur une base de 80 % du prix net de frais (art. 47, loi n° 2026-103). La période pour acquérir s'étend du 21 février 2026 jusqu'au 31 décembre 2028.

Neuf ou ancien : l'écart de taux est réel

• Neuf : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % social, 5,5 % très social.
• Ancien rénové : 3 % intermédiaire, 3,5 % social, 4 % très social (travaux ≥ 30 % de la valeur, DPE A ou B).
• Plafond annuel : 8 000 € par foyer fiscal, 10 000 € ou 12 000 € lorsque ≥ 50 % des loyers amortis sont sociaux ou très sociaux.
• Base ancien : 0,8 × (prix + travaux), les frais de notaire restant exclus.

Sur un bien neuf à 250 000 €, vous déduisez 7 000 € par an. En ancien, même prix et mêmes travaux, le taux de 3 % donne 6 000 €. Le neuf part avec un avantage fiscal de 1 000 € par an sur cet exemple.

Frais d'acquisition : 2 à 3 % dans le neuf, 7 à 8 % dans l'ancien

Les frais de notaire pèsent sur votre cash initial et sur votre capacité d'emprunt. Pour le neuf, l'achat relève de la TVA, ce qui diminue les droits.

Ce que vous payez au notaire

• Neuf (VEFA) : 2 à 3 % du prix, taxe de publicité foncière à 0,715 %.
• Ancien : 7 à 8 % du prix, droits de mutation à 5 % dans la plupart des départements en 2026.
• Exemple chiffré : pour 250 000 €, environ 6 107 € en neuf contre plus de 18 000 € en ancien.

Cet écart de près de 12 000 € sur un achat à 250 000 € représente un apport que vous gardez disponible en neuf, ou que vous réinvestissez. Le Jeanbrun ne prend pas les frais dans sa base de 80 %, dans l'un ou l'autre cas.

Garanties et RE2020 : le neuf rassure sur la durée

Investir dans le neuf, c'est livrer un logement aux normes de 2026, avec des garanties légales qui couvrent le bâti sans démarche de votre part. L'ancien rénové peut y arriver, mais c'est à vous de piloter les travaux.

Ce qui change au quotidien

• Garanties neuf : parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, décennale 10 ans (service-public.gouv.fr, vérifié le 25/09/2026).
• RE2020 : en vigueur depuis 2022, seuils carbone durcis au 1er janvier 2025 (ADEME, mise à jour 07/04/2025).
• Pas de travaux : le locataire entre dans un logement neuf, factures douces, moins de pannes.
• Ancien rénové : DPE A ou B exigé pour le Jeanbrun, travaux ≥ 30 % du prix à financer hors dispositif.

Le neuf vous évite l'aléa des désordres anciens et les appels de fonds de copropriété imprévus. Votre locataire reste plus longtemps dans un logement qui lui coûte moins cher à chauffer, ce qui stabilise votre rentabilité.

Questions fréquentes

Vous pouvez affiner votre projet avec un conseiller pour comparer neuf et ancien sur votre commune et votre budget. Consulter un tiers indépendant (notaire, avocat, CGP) reste recommandé pour valider votre situation fiscale.