Le Jeanbrun et le déficit foncier réduisent tous deux l'impôt sur vos loyers, mais par deux chemins différents. Le Jeanbrun amortit un bien neuf ou ancien rénové ; le déficit foncier déduit de lourds travaux dans l'ancien. Voici comment choisir en connaissance de cause.
Deux mécanismes
Le Jeanbrun est un amortissement du prix du bien, déduit chaque année des revenus fonciers. Il est ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47).
Le déficit foncier est une règle du droit commun : les charges de l'immeuble (travaux, intérêts) qui dépassent les loyers créent un déficit. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le reste étant reportable 10 ans.
Le Pinel, ce qu'il faut retenir
- Base : 80 % du prix net de frais (neuf) ou 80 % × (prix + travaux) dans l'ancien.
- Taux neuf : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) par an.
- Plafond : 8 000 € d'amortissement annuel par foyer fiscal en dispositif intermédiaire.
- Engagement : location nue 9 ans minimum, hors cercle familial jusqu'au 2e degré.
Le déficit foncier, ce qu'il faut retenir
- Plafond : 10 700 € de déficit imputable au revenu global chaque année (art. 156 du CGI).
- Intérêts : ils ne s'imputent que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global.
- Report : le déficit non imputé suit sur 10 ans.
- Travaux : seuls les travaux déductibles (pas les travaux de luxe) alimentent le déficit.
Comparatif
Le tableau ci-dessous résume les deux dispositifs sur les points qui comptent pour votre projet.
| Point | Jeanbrun | Déficit foncier |
|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Amortissement du bien | Déficit des charges |
| Biens visés | Neuf ou ancien rénové (30 % travaux, DPE A/B) | Ancien avec travaux |
| Plafond annuel | 8 000 € (intermédiaire) | 10 700 € sur revenu global |
| Base de calcul | 80 % du prix net de frais | Charges > loyers |
| Engagement | 9 ans de location nue | Aucun (droit commun) |
| Régime fiscal | Réel obligatoire | Réel ou micro selon revenus |
| Fenêtre | 21/02/2026 au 31/12/2028 | Aucune date limite |
Un exemple de calcul Jeanbrun
Pour un appartement neuf à 250 000 € en zone A, loyer intermédiaire :
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € d'amortissement annuel
Plafond 8 000 € non atteint : vous déduisez 7 000 € de vos loyers imposables.
Le déficit foncier, lui, ne calcule pas de base de bien : il soustrait simplement vos charges de vos loyers. Lorsque travaux et intérêts excèdent de 10 000 € les loyers perçus, 10 000 € sont imputés sur le revenu global (plafonné à 10 700 €).
Les cas où ils se rejoignent
Le Jeanbrun dans l'ancien et le déficit foncier partagent le même terrain : un bien ancien à rénover. La différence est dans le moteur fiscal.
Pinel ancien : les règles
- Taux : 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social), 4 % (très social) par an.
- Travaux : au moins 30 % de la valeur du bien, DPE A ou B obligatoire.
- Base : 80 % × (prix + travaux), selon l'art. 47 et l'ANIL.
- Incompatible avec le Pinel et le Denormandie (art. 199 novovicies).
Que dit la doctrine sur le cumul
La doctrine (Meilleurtaux, Kohen Avocats, service-public) admet que l'amortissement Jeanbrun entre dans le résultat foncier et peut, avec les intérêts, générer un déficit. Le plafond de 10 700 € s'applique alors au déficit global, amortissement compris.
Le déficit foncier pur, sans Jeanbrun, reste ouvert sans date limite. Le Jeanbrun ancien, lui, doit être acquis avant le 31 décembre 2028.
Le Pinel remplace-t-il le déficit foncier ?
Puis-je faire du déficit foncier sans Jeanbrun sur un bien neuf ?
Le plafond de 8 000 € du Jeanbrun est-il par logement ?
Le Jeanbrun ancien exige-t-il les mêmes travaux que le Denormandie ?
Faut-il choisir avant de signer ?
Vous pouvez approfondir le comparatif sur la page Nos comparatifs ou simuler votre projet en Simulateur Jeanbrun.
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