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Vous avez acheté un logement Pinel avant le 1er janvier 2025 : votre réduction d'impôt continue jusqu'au terme de votre engagement. La fin du dispositif ne change rien à ce que vous déduisez déjà, et plusieurs options s'offrent à vous à chaque étape.
Votre avantage continue
Le Pinel est terminé pour les nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025. Selon service-public.gouv.fr (contenu actualisé le 11/03/2026), les opérations effectuées avant ce jour gardent leur avantage fiscal jusqu'au terme de l'engagement.
La réduction est étalée par sixièmes ou neuvièmes selon la durée choisie, à partir de l'année d'achèvement ou d'acquisition. Un achat en 2024 à 250 000 € avec engagement de 9 ans donne 12 % de réduction, soit 30 000 €, répartis sur 9 ans.
30 000 € ÷ 9 = 3 333 € par an
- 6 ans : réduction de 9 % en 2024 (14 % avant 2023).
- 9 ans : réduction de 12 % en 2024 (18 % avant 2023).
- 12 ans : réduction de 14 % en 2024 (21 % avant 2023).
Ce qui ne bouge pas pendant votre engagement
Vous devez respecter les règles d'origine : mise en location dans les 12 mois, loyer et ressources du locataire sous plafonds, et location interdite à un membre de votre foyer fiscal. Le barème 2026 des plafonds de loyer s'applique encore à votre bail en cours.
Dans la zone A, le seuil intermédiaire pour 2026 s'établit à 14,64 €/m² hors charges, préalablement au coefficient de surface. Ces plafonds viennent du BOFiP du 10/03/2026 et servent aussi au Jeanbrun.
Prolonger par périodes de 3 ans
Une fois l'engagement de départ achevé, il est possible de renouveler par tranches de 3 ans. Selon l'article 199 novovicies (VII bis), après 6 ans on proroge deux fois, après 9 ans une fois, si le logement reste loué aux conditions du III.
- Après 6 ans : complément de 3 % (2024) ou 6 % (avant 2023) du prix.
- Après 9 ans : complément de 2 % (2024) ou 3 % (avant 2023) du prix.
- Pas de date limite : la prorogation reste ouverte aux investisseurs Pinel existants.
Comment calculer le complément
Pour un achat en 2024 à 250 000 € prorogé 3 ans après 9 ans, le complément est de 2 % du prix, soit 5 000 € étalés sur la période.
5 000 € ÷ 3 = 1 667 € par an
Le complément est calculé selon les règles de l'article 199 novovicies et les plafonds d'investissement applicables. Consultez un tiers indépendant (notaire, avocat) pour sécuriser votre déclaration.
À la fin de l'engagement
Une fois l'engagement (et ses prorogations éventuelles) terminé, vous êtes libre du sort de votre bien. Vous pouvez le conserver en location libre, le revendre ou réinvestir.
Si vous le conservez, le bail n'est plus soumis aux plafonds de loyer de l'ancien Pinel : vous fixez le loyer selon le marché et les règles locatives communes. La réduction d'impôt est alors terminée, sans reprise.
Les cas de rupture évitent la reprise
S'il survient une invalidité (2e ou 3e catégorie), un licenciement ou un décès, le gain fiscal n'est pas récupéré. C'est prévu par l'article 199 novovicies (XI-B).
En revanche, une vente anticipée hors ces cas entraîne la reprise de la réduction au titre de l'année de rupture. Le conseil d'un professionnel reste utile avant toute décision.
Revendre
Vous pouvez vendre votre logement Pinel à tout moment, même pendant l'engagement. La rupture d'engagement entraîne la reprise de la réduction d'impôt obtenue, sauf cas prévus (invalidité, licenciement, décès).
- Vente après terme : aucune reprise, liberté de prix.
- Vente anticipée : reprise de la réduction au titre de l'année de rupture (CGI, XI-A).
- Plus-value : déterminée d'après le coût d'achat diminué des amortissements pour le Jeanbrun, tandis que pour le Pinel les principes du droit commun prévalent.
Ce qu'il faut peser avant de vendre
Une revente anticipée entraîne en principe la reprise des réductions déjà obtenues et met fin aux réductions à venir. Comparez le gain de cession avec la perte de réduction : un conseiller indépendant chiffre votre cas précis.
Si vous attendez la fin d'engagement, la vente est libre et le capital récupéré peut alimenter un nouveau projet, comme le Jeanbrun.
Réinvestir avec le Jeanbrun
Depuis le 21 février 2026, le Jeanbrun prend la suite du Pinel pour l'investissement locatif neuf. La fenêtre d'acquisition court jusqu'au 31 décembre 2028 (loi n° 2026-103, art. 47).
À la différence du Pinel, le Jeanbrun ne se limite pas aux zones A bis, A et B1 : c'est la zone qui détermine les plafonds de loyer et de ressources. Le bénéfice consiste en une dépréciation de 80 % du prix net de frais, au taux de 3,5 % annuel en intermédiaire neuf.
Votre logement Pinel et le Jeanbrun : deux logements distincts
Vous ne pouvez pas transformer un Pinel en Jeanbrun, ni cumuler les deux sur le même bien. En revanche, rien ne vous empêche de détenir un Pinel en cours et d'acheter un Jeanbrun par ailleurs.
Dans un Jeanbrun neuf à 250 000 € en intermédiaire, la dépréciation par an est limitée à 8 000 € par foyer fiscal. Voici le calcul de la base.
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € par an
Le plafond de 285 714 € de prix (8 000 ÷ (3,5 % × 0,8)) n'est pas dépassé. Un conseiller vérifie si le Jeanbrun convient à votre situation patrimoniale.
Les autres dispositifs en 2026
- LMNP : location meublée, toujours possible, prélèvements sociaux à 18,6 %.
- Loc'Avantages : réduction d'impôt contre loyer décoté, demandes jusqu'au 31/12/2027.
- Déficit foncier : 10 700 € de déficit imputable par an sur le revenu global.
Le réinvestissement après un Pinel détaille la bascule vers le nouveau dispositif. Un examen individuel demeure indispensable.