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Le Pinel est terminé : vous ne pouvez plus investir dans ce dispositif depuis le 1er janvier 2025. Pour un achat locatif neuf en 2026, le dispositif ouvert est le Jeanbrun, qui prend la suite avec un fonctionnement différent : un amortissement déduit de vos loyers, là où le Pinel accordait une réduction d'impôt.
Le tableau comparatif
Voici les différences essentielles, point par point, entre le Pinel (acquisitions jusqu'en 2024) et le Jeanbrun (ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028). Les chiffres du Pinel concernent les achats réalisés en 2024.
| Point de comparaison | Pinel (2024) | Jeanbrun (2026-2028) |
|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Réduction d'impôt | Amortissement déduit des revenus fonciers |
| Acquisitions ouvertes | Jusqu'au 31/12/2024 | 21/02/2026 au 31/12/2028 |
| Biens éligibles | Neuf, VEFA en immeuble collectif | Collectif : neuf, ou ancien avec travaux ≥ 30 % et DPE A ou B |
| Zones | A bis, A, B1 | Toutes, Outre-mer compris |
| Durée d'engagement | 6 ou 9 ans, prorogeable | 9 ans minimum |
| Taux de l'avantage | 12 % du prix (9 ans) | Neuf : 3,5 %/an (intermédiaire) ; base 80 % du prix |
| Plafond annuel | 300 000 €/an, 2 logements | 8 000 € d'amortissement par foyer fiscal |
| Sanction en cas de rupture | Reprise de la réduction | Réintégration des amortissements déduits |
La différence de fond : réduction ou amortissement
Le Pinel retranchait un montant de votre impôt
Le Pinel était une réduction d'impôt : un montant fixe, calculé sur le prix, était soustrait de l'impôt à payer. Pour un achat en 2024 à 250 000 € sur 9 ans, la réduction était de 12 %, soit 30 000 € (250 000 × 12 % = 30 000 €), étalée à 3 333 € par an.
Cette réduction ne dépendait pas de vos loyers : elle était acquise dès lors que les conditions de location étaient respectées.
Le Jeanbrun réduit le revenu locatif imposable
Le Jeanbrun fonctionne par amortissement : une part du prix d'achat est répartie sur les années et déduite des loyers imposables. On prend comme assiette 80 % du prix net de frais (le terrain, forfaitisé à 20 %, échappe à l'amortissement).
En location intermédiaire neuve, le taux est de 3,5 % par an. On obtient ainsi 7 000 € de déduction annuelle (200 000 × 3,5 % = 7 000 €), sans dépasser le plafond de 8 000 € par foyer fiscal.
Ce qui devient plus souple
Les zones ne bloquent plus l'éligibilité
Le dispositif Pinel ne concernait que les zones A bis, A et B1. À l'inverse, le Jeanbrun s'applique sur l'ensemble des zones, B2 et C comprises, et aussi en Outre-mer.
- Toutes zones : vous pouvez investir partout en France, la zone ne fait pas barrage.
- Zonage ABC : sa seule fonction est de déterminer le plafond de loyer et les ressources du locataire.
- Ancien possible : avec 30 % de travaux et un DPE A ou B, l'ancien entre dans le dispositif.
La durée et l'ancien s'ouvrent
Le Pinel imposait un neuf strict et des durées de 6 ou 9 ans. Le Jeanbrun demande 9 ans minimum, mais accepte l'ancien rénové et ne conditionne pas l'accès à une zone tendue.
- Vous choisissez le bien : neuf en collectif, ou ancien avec travaux lourds.
- Vous louez nu en résidence principale, dans les 12 mois, hors cercle familial proche.
- Vous amortissez 80 % du prix sur la durée, en plus des charges.
Ce qui se ressemble
Le plafond de loyer intermédiaire est le même barème
Le Jeanbrun reprend, pour la location intermédiaire, les plafonds de l'ancien Pinel (barème de l'article 199 novovicies). Pour 2026, on compte 19,71 €/m² en A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2/C, hors coefficient de surface.
| Zone | Plafond 2026 (€/m²/mois) |
|---|---|
| A bis | 19,71 |
| A | 14,64 |
| B1 | 11,80 |
| B2 et C | 10,26 |
Ces plafonds sont multipliés par le coefficient de surface 0,7 + 19/S (au plus 1,2). Dans les cas social et très social, ce sont les plafonds Loc'Avantages communaux qui s'appliquent au Jeanbrun.
Les règles de location restent proches
- Loyer nu : les deux dispositifs imposent une location nue en résidence principale.
- Délai : obligation de louer dans les 12 mois après l'achèvement ou l'achat.
- Sanction similaire : rupture d'engagement = reprise (réduction pour le Pinel, amortissements pour le Jeanbrun).
Les cas exemptés de pénalité restent les mêmes : invalidité 2e ou 3e catégorie, licenciement, décès du contribuable ou d'un conjoint.
Questions fréquentes
Le Pinel peut-il encore être prolongé ?
Le Jeanbrun est-il une réduction d'impôt ?
Puis-je investir en Jeanbrun dans une petite commune rurale ?
Le barème de loyer de l'ancien Pinel sert-il au Jeanbrun ?
Que deviennent mes avantages si je vends un Pinel avant terme ?
Votre cas appelle un examen personnalisé : un conseiller peut vous recontacter afin de préciser votre projet, et il convient de voir un tiers indépendant (CGP, notaire, avocat) pour confirmer votre montage.
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